การเพิกถอนเอกสารสิทธิในที่ดิน

                   กรณีเจ้าพนักงานที่ดิน ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน(น.ส.3ก.)ให้แก่ผู้ใด  หากปรากฏต่อมาภายหลังว่า การออกโฉนดที่ดินหรือน.ส.3ก นั้น กระทำโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย  อธิบดีกรมที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากอธิบดีกรมที่ดิน มีอำนาจสั่งให้แก้ไขให้ถูกต้อง หรือให้เพิกถอนได้ (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรค 1)

                    แต่กว่าจะเพิกถอนได้ อธิบดีหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากอธิบดี  ต้องตั้งคณะกรรมการสอบสวนคณะหนึ่ง  เพื่อดำเนินการสอบสวนข้อเท็จจริง พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียมีโอกาสคัดค้านภายใน 30 วัน (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรค 2)

                  ส่วนการสอบสวน คณะกรรมการต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 60 วัน แล้วส่งรายงานการสอบสวนพร้อมความเห็นไปยังอธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมายจากอธิบดี แต่หากการสอบสวนไม่แล้วเสร็จภายใน 60 วัน ต้องรายงานเหตุผลและขอขยายระยะเวลาการสอบสวนได้ตามความจำเป็น แต่ขยายได้ไม่เกิน 60 วัน (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรค 4)

                    เมื่ออธิบดีหรือผู้ได้รับมอบหมาย ได้รับรายงานการสอบสวนต้องพิจารณาให้แล้วเสร็จ ภายในกำหนด 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับรายงานการสอบสวน  เมื่ออธิบดีหรือผู้รับมอบหมายจากอธิบดีพิจารณาแล้ว มีความเห็นประการใด ก็ให้ดำเนินการไปตามนั้น (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรค 5)

                      จะเห็นได้ว่า การที่จะเพิกถอนโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก. ตามประมวลกฎหมายที่ดินนั้น มีขั้นตอนที่ชัดเจนอยู่แล้วในประมวลกฎหมายที่ดิน

                       ส่วนรายละเอียด วิธีการสอบสวนในทางปฎิบัติ  คณะกรรมการสอบสวนจะต้องตั้งประเด็นในการสอบสวนว่ามีกี่ประเด็น  

                        การออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3ก.ในที่ดินแปลงใดชอบหรือไม่ชอบ มิใช่จะหาข้อเท็จจริงกันได้ง่ายๆ  เพราะผู้ออกโฉนดเอาไว้ ก็คือเจ้าพนักงานที่ดินผู้ช่ำชองกฎหมายที่ดินนั่นแหละ เว้นแต่ข้อเท็จจริงนั้นๆจะมีพยานวัตถุ พยานเอกสารกำกับอยู่ เช่น มี สค. 1  มีประกาศของทางราชการเรื่องเขตป่าสงวน แผนที่หรือระวาง  สภาพภูมิประเทศ แอ่งน้ำ ลำคลอง ภูเขา ความลาดชัน หรือสิ่งมั่นคงถาวรอื่นๆในทำนองเดียวกันบ่งชี้ไว้อย่างชัดเจน

                      แต่หากการออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก โดยการอ้างว่าผู้ขอออกโฉนดหรือ น.ส.3ก  มีการครอบครองอยู่จริงอย่างต่อเนื่อง ทั้งๆที่ไม่เคยครอบครองมาก่อน และที่ดินที่ขอออกโฉนดฯอยู่นอกเขตป่าสงวนแห่งชาติ  ไม่เป็นที่วัด ไม่เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน ไม่เป็นที่ดินสาธารณะที่ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน   การสอบสวนหาข้อเท็จจริงในประเด็นนี้ มีความยุ่งยากพอสมควร  เพราะพยานบุคคลในขณะที่ขอออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3ก นั้น  อาจจะล้มหายตายจากไปแล้วก็ได้ และหากจะตามตัวมาสอบสวนได้  คงไม่มีพยานปากใดให้ถ้อยคำให้ต่างไปจากที่เคยให้ถ้อยคำไว้ในครั้งที่มีการสอบสวนสิทธิ  เพื่อขอขอออกโฉนดฯหรือ น.ส.3 ก นั้นแหละ

                       นอกจากนี้ หากอธิบดีกรมที่ดินหรือผู้ได้รับมอบหมาย มีคำสั่งให้เพิกถอนการออกโฉนดหรือน.ส.3ก แปลงใด เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิฟ้องกรมที่ดินต่อศาลปกครองได้ เพื่อขอให้ศาลปกครองเพิกถอนคำสั่งฯนั้นอีกทีหนึ่ง โดยจะอ้างว่าคำสั่งอธิบดีกรมที่ดินหรือผู้ได้รับมอบหมายเป็นคำสั่งที่ไม่ชอบด้วยข้อกฎหมายหรือข้อเท็จจริง  และเมื่อศาลปกครองตัดสินอย่างไร  หากคู่ความไม่พอใจ ก็อุทธรณ์ไปยังศาลปกครองสูงสุดได้อีกครั้งหนึ่ง

                       มีข้อน่าสังเกตว่า การออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก. ที่ไม่ชอบนั้น แม้เจ้าพนักงานผู้ออกจะบกพร่องโดยสุจริต เนื่องจากสาเหตุใดๆก็ตาม หากได้นำที่ดินที่ไม่สามารถออกเอกสารสิทธิได้ มาออกโฉนดหรือ น.ส.3 ก ก็ยังถือว่าเป็นการออกเอกสารสิทธิที่ไม่ชอบอยู่ตลอดไป การออกโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก. ที่คลาดเคลื่อนนั้น แม้เจ้าพนักงานที่ดินผู้ออกโฉนดหรือ น.ส.3ก. ไม่ถึงกับทุจริตต่อหน้าที่ หากเป็นการออกไปโดยประมาทเลินเล่น  ก็ต้องถูกเพิกถอนอยู่ดี  และแม้จะโอนกรรมสิทธิ์ไปกี่ทอดๆแล้วก็ตาม  ไม่มีกฎหมายใดให้ข้อยกเว้นไว้ที่จะไม่ต้องถูกเพิกถอน  ส่วนการได้มาโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดโดยสุจริต อาจใช้ยันสิทธิระหว่างเอกชนด้วยกันได้ แต่หาอาจอาจใช้ยันรัฐได้ไม่

                       กล่าวโดยสรุป ที่ดินที่ออกโฉนดหรือ น.ส.3ก.โดยไม่ชอบนั้น แม้ต่อมาภายหลัง จะมีการทำนิติกรรม  ซื้อขาย จำนอง ยึดทรัพย์ บังคับคดี  ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไปแล้ว และผู้ซื้อจะซื้อไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน หรือครอบครองเปลี่ยนมือไปแล้วหลายๆทอด หรือครอบครองมาแล้วกี่สิบกี่ร้อยปีก็ตาม  ยังไม่มีกฎหมายใดให้ความคุ้มครอง หรือมีข้อยกเว้นมิให้ถูกเพิกถอนได้  กล่าวคือที่ดินหลวงก็ยังเป็นที่ดินหลวงอยู่นั่นแหละ

                     กรณีที่ดินของบริษัทศรีสุบรรณฟาร์ม จำกัด หลายพันไร่ที่อำเภอคีรีรัฐนิคม จังหวัดสุราษฎร์ธานี หากกรมที่ดินสั่งเพิกถอนน.ส.3ก แปลงใด และหากกระบวนการทางศาลปกครองถึงที่สุดแล้วปรากฏว่ากรมที่ดินชนะคดี (คือคำสั่งเพิกถอนเอกสารสิทธิของกรมที่ดินเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมาย)  มีแนวทางปฎิบัติสำหรับผู้มีส่วนได้เสีย  ใน 2 กรณี

                      กรณีที่หนึ่ง ที่ดินแปลงใดถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิ อันเนื่องมาจากการออกเอกสารสิทธิ มิชอบด้วยกฎหมาย  ในกรณีที่ผู้ขอออกเอกสารสิทธิ ได้นำสำรวจรังวัดที่ดินแปลงดังกล่าว โดยมิได้มีการครอบครองอยู่จริง แต่หากมิได้ออกเอกสารสิทธิทับที่ดินสาธารณะประโยชน์ หรือมิได้ออกเอกสารสิทธิทับที่ดินหลวงประเภทอื่นๆ  เมื่อกรมที่ดินเพิกถอนเอกสารสิทธิแล้ว ผู้ครอบครองและทำประโยชน์อยู่ในปัจจุบัน อาจไปยื่นคำขอให้ออกสำรวจรังวัด เพื่อสอบสวนสิทธิ และออกเอกสารสิทธิได้ตามกฎหมาย  ผู้ครอบครองอยู่จริงๆในปัจจุบันต้องเริ่มกระบวนการขอออกเอกสารสิทธิใหม่ ว่างั้นเถอะ

                     กรณีที่สอง สำหรับที่ดินที่ถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิ อันเนื่องมาจาก การออกเอกสารสิทธิโดยมิชอบด้วยกฎหมาย อันเนื่องมาจากการออกเอกสารสิทธิทับที่ดินสาธารณะประโยชน์ หรือออกเอกสารทับที่หลวงประเภทอื่นๆ ในกรณีนี้ เมื่อถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิแล้ว ผู้ครอบครองที่ดินต้องคืนที่ดินแก่ทางราชการ เพื่อให้ทางราชการจัดการดูแลตามกฎหมายต่อไป

                      สำหรับผู้ที่ซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล  รวมถึงเจ้าหนี้ผู้รับจำนองโดยสุจริต ที่ได้รับความเสียหายจะทำประการใด  ในประเด็นนี้เป็นที่สับสนของประชาชน บางท่านอ้างศาลและกรมบังคับคดีเป็นเกราะกำบังเพื่อฟอกเอกสารสิทธิ  แต่ความจริงแล้วศาลและกรมบังคับคดีมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับเรื่องออกโฉนดชอบหรือไม่ชอบแม้แต่น้อย

                          ผู้เขียนมีความเห็นว่า ผู้ซื้อที่ดิน หรือเจ้าหนี้ผู้รับจำนองโดยสุจริต  หากเกิดความเสียหายจากการออกโฉนดที่ดินโดยไม่ชอบของเจ้าพนักงานที่ดิน เช่นเสียเงินไปในการชำระราคาที่ดินหรือรับจำนองไป(เพราะหลงเชื่อเอกสารที่ออกโดยเจ้าพนักงานของกรมที่ดิน) ผู้ได้รับความเสียหายเหล่านั้น มีสิทธิฟ้องกรมที่ดินให้รับผิดในทางละเมิด  ภายในอายุความ 1 ปี นับแต่ได้รับความเสียหายหรือวันรู้ว่าได้รับความเสียหาย  ก็คือวันที่อธิบดีมีคำสั่งให้เพิกถอนโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 ก

                          แต่ทั้งนี้ ผู้ได้รับความเสียหายต้องพิสูจน์ให้ศาลเชื่อว่าเป็นผู้สุจริต กล่าวคือไม่มีส่วนรู้เห็นทั้งโดยทางตรงและทางอ้อมในการออกโฉนดที่ดินหรือน.ส.3ก ที่ออกมาโดยไม่ชอบนั้น  และในวันซื้อขายหรือรับจำนอง ผู้ได้รับความเสียหาย ไม่เคยล่วงรู้มาก่อนเลยว่า โฉนดที่ดินหรือน.ส.3ก ในที่ดินที่ตนซื้อหรือรับจำนองนั้นออกมาโดยไม่ชอบ

                           กรณีที่ดินของบริษัทศรีสุบรรณฟาร์ม จำกัด  เป็นหนังเรื่องยาวหลายตอน  น่าติดตามกันต่อไปว่า เรื่องราวจะจบลงประการใด  และผลที่ตามมาจะคุ้มหรือไม่หากรัฐได้ที่ดินคืนมา แต่กรมที่ดินต้องจ่ายค่าเสียหายหลายล้านบาท.

ธัญศักดิ์  ณ นคร

thanyasak_thailand@thaimail.com